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La locazione
In diritto si definisce locazione il contratto col quale una parte (locatore) si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo.
Si possono distinguere differenti figure di locazione:
  • locazione di beni mobili (ed in particolare di beni mobili registrati)
  • locazione di beni immobili non urbani
  • locazione di beni immobili urbani
Inoltre bisogna pure distinguere tra:
  • locazione ad uso commerciale
  • locazione ad uso abitativo.
Quando la locazione ha per oggetto un bene produttivo si parla di contratto di affitto.
  • Inoltre secondo il Codice Civile:
  • il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (in quest'ultimo caso una delle parti può recedere dal contratto quando vuole, dandone disdetta con un congruo preavviso)
  • l'alienazione del bene locato, purchè la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto
  • il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata "in stato di servire all'uso del convenuto"
  • il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia
  • salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto.
Immobile occupato
In materia di locazioni, per il diritto italiano un immobile occupato è sia un'abitazione nella quale taluno eserciti il diritto di abitazione, in forza di un regolare contratto di locazione (o altro titolo di diritto di godimento) del quale quello sia effetto, sia un'abitazione nella quale taluno abiti (o comunque ne detenga il possesso) per ragioni di fatto o anche extra-contrattuali.
Il concetto dunque, quando l'occupazione dell'immobile possa avere rilevanza giuridica, si oppone innanzitutto alla definizione dell'abitazione sfitta, che può avere effetti ad esempio nei centri urbani a più elevata densità abitativa, laddove l'effettiva adibizione di un'abitazione all'uso proprio (in contrapposizione al mantenimento di un'abitazione inutilizzata) non priva il mercato delle locazioni di beni disponibili e dà luogo a differenza di trattamento, ad esempio tributario, da parte degli enti pubblici e degli enti locali, in genere con vantaggio per la casa occupata e svantaggio per la casa sfitta. L'immobile occupato inoltre, vincola l'eventuale nuovo acquirente al rispetto delle correnti situazioni di diritto, quindi se ad esempio esso sia occupato per la correnza di una locazione o vi si esplichi un diritto di abitazione, l'eventuale acquirente dovrà rispettare nei termini previsti dalla legge quanto già precedentemente opponibile all'alienante.

Locazione ad uso commerciale
La durata minima della locazione è di anni 6+6 anni di primo rinnovo obbligatorio. Per le locazioni alberghiere la durata minima è di 9+9 anni di primo rinnovo obbligatorio. Alla prima scadenza però, rispettivamente dopo i primi sei o di nove anni, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo. Se non è pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. E' ammesso che le parti prevedano comunque una durata superiore a quella legale, comunque però non superiore a 30 anni. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. La transitorietà è un requisito che deve essere indicato chiaramente nel contratto. 
Il canone è pattuito liberamente dalle parti e può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale (6+6 anni, oppure 9+9 anni)solo se è stata inviata regolare disdetta (rispettivamente 12, o 18 mesi prima della scadenza).
Aggiornamento ISTAT: il canone è aggiornabile annualmente, nella misura massima del 75% dell'indice ISTAT, solo se è previsto espressamente nel contratto.
La disdetta deve essere inviata 12 mesi prima della scadenza del contratto (18 in caso di locazione alberghiera), e mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. In caso di mancato, o tardivo, invio della disdetta il contratto si rinnova tacitamente, alle medesime condizioni, per altri 6 anni (9 anni in caso di locazione alberghiera). Quando si tratti di negare il rinnovo alla prima scadenza, nella lettera di disdetta deve essere riportato chiaramente il motivo del mancato rinnovo, pena la nullità. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di 6 o di 9 anni, il locatore può negare il rinnovo del contratto soltanto per i seguenti motivi:
  • qualora intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta
  • qualora intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'art. 27, o se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali
  • qualora intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti
  • qualora intenda ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme ai piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibili la permanenza del conduttore nell'immobile
  • qualora intenda esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, e a tal fine, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. 
Recesso del conduttore
E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contratuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Indennità di avviamento commerciale
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili adibiti ad uso industriale, commerciale, artigianale ed alberghiero, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, quest'ultimo ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità. 

Sublocazione
Il conduttore può sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora cessionario non adempia le obbligazioni assunte. L'indennità di locazione sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione. 

Successione nel contratto
In caso di morte del conduttore, gli succedono coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all'apertura della successione, hanno diritto a continuarne l'attività. In caso di separazione legale o consensuale, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell'immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o consensuale. Se l'immobile è adibito all'uso di più professionisti, artigiani o commercianti e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi diritto, gli altri professionisti, artigiani o commercianti.

Diritto di prelazione
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario; nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente  alla stipula del contratto di compravendita o del contratto preliminare. 

Diritto di riscatto
Qualora il proprietario non provveda a notificare al conduttore la volontà di vendere l'immobile, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa. Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di 3 mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l'acquirente faccia opposizione al riscatto, il termine di 3 mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Uso diverso da quello pattuito
Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro 3 mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile.

Fallimento del conduttore o del locatore
Il fallimento del locatore, salvo patto contrario, non scioglie il contratto di locazione, ne subentra il curatore fallimentare. In caso di fallimento del conduttore, il curatore fallimentare può in qualunque momento recedere dal contratto, corrispondendo al locatore un giusto compenso. Nel caso che il curatore e il locatore non siano d'accordo, sarà il giudice delegato a stabilire l'importo.

Locazione ad uso abitativo
Il mercato immobiliare italiano ha dovuto fare i conti per oltre trent'anni, dal blocco dei fitti degli anni Sessanta alle norme sull'equo canone, entrate in vigore nel 1978 e rimaste invariate fino al 1992, con leggi che di fatto disincentivavano la locazione. Quando un proprietario non ha convenienza ad affittare secondo le leggi,o cerca di vendere la casa o cerca di aggirare le leggi; quando un inquilino non trova chi gli affitta la casa a prezzo di legge, appena può la casa se la compra.
Ora la situazione è cambiata. Nel 1992 i cosiddetti "patti in deroga" sono riusciti a scardinare uno degli aspetti più controversi dell'equo canone, l'obbligatorietà di affittare a canone stabilito per legge. Con la legge 431/98 alcuni aspetti fortemente limitativi dell'equo canone sono stati aboliti ed il proprietario può scegliere se affittare senza alcun vincolo purchè il contratto abbia una durata minima di 4 anni rinnovati automaticamente alla scadenza per lo stesso periodo, oppure se locare ad un canone concordato a livello comunale tra le associazioni di proprietari e inquilini, ottenendo in cambio la possibilità di ottenere una durata del contratto ridotta (3 anni + 2 di rinnovo automatico) e, soprattutto, la possibilità di accedere a sostanziosi sconti fiscali. La legge ha vivacizzato il mercato ed oggi nelle grandi città (dove la richiesta di locazione è percentualmente più forte) l'offerta è tornata a crescere e riguarda, anche se in quota modesta, immobili di un certo pregio. Un contratto di locazione però, anche con le nuove norme, fa nascere un rapporto che con una certa frequenza dà adito a litigi e incomprensioni fra proprietario ed inquilino, dando lavoro ad avvocati e giudici. Per questo, prima di cercarsi una controparte, sia sia il proprietario sia il potenziale inquilino devono valutare molto bene con chi si ha a che fare e, prima di sottoscrivere un contratto complesso come quello di locazione, pesarne il contenuto parola per parola. 

Locazione a canone libero
La legge sulle locazioni prevede 4 tipi di locazione: libere, a canone concordato, per uso transitorio e per studenti universitari. L'ipotesi di gran lunga più frequente però è la prima, ove proprietario ed inquilino si accordano liberamente sul canone e il contratto dura 4 anni tacitamente rinnovati per altri 4 salvo alcune eccezioni. Quella della durata è l'unica prescrizione tassativa della legge; se le parti si accordano per durate inferiori, il contratto non è nullo ma vengono annullate le pattuizioni riguardanti il canone, che viene ricalcolato secondo le regole dei contratti concordati. Naturalmente il canone va stabilito una volta per tutte e non può essere mutato nel corso della locazione; il suo aggiornamento può essere per contratto stabilito secondo i criteri più vari, ma la prassi è quella di determinarlo al 100 % dell'indice ISTAT del costo della vita. Detto ciò, proprietario ed inquilino possono concordare le condizioni che più ritengono opportune; questo significa che il contratto può essere tranquillamente sbilanciato a favore del proprietario o a favore dell'inquilino, e perciò non bisognerebbe mai firmare acriticamente un prestampato come quelli liberamente in vendita nei negozi specializzati. Al contratto andrebbe allegato un verbale di consegna e, soprattutto, la tabella di ripartizione delle spese di gestione dell'immobile. I criteri genericamente indicati dal Codice Civile che attribuiscono all'inquilino l'onere delle spese di manutenzione ordinaria e di piccola entità, non sono sufficienti a precisare chi debba pagare che cosa, e quindi la cosa migliore è indicare con precisione come dividere le spese e accordarsi su tutto, fatto salvo che le spese di straordinaria manutenzione (il tetto, la facciata ecc.) rimangono in genere a carico del proprietario. Per queste ultime, il contratto può (è una facoltà, non un obbligo), contenere una clausola, ripresa dal vecchio equo canone, per cui il proprietario ha diritto di richiedere, ogni volta che affronti una spesa straordinaria, un aumento del canone annuo pari all'interesse legale sul costo sostenuto. 

Locazione a canone concordato
La legge 431/98 possiede anche un'edizione riveduta e corretta dell'equo canone: i contratti a canone concordato o convenzionato. Le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini stabiliscono le modalità di valutazione degli immobili residenziali e, per ogni tipologia individuata, definiscono un canone minimo e massimo. Questi contratti rispetto a quelli del tutto liberi hanno due differenze fondamentali, la prima è che durano meno (3 anni + 2 di rinnovo automatico alla prima scadenza), la seconda riguarda le agevolazioni fiscali ossia in particolare tre interessanti sconti fiscali:
  1. l'imponibile Irpef (la parte del canone, cioè, che va dichiarata) è del 59,5 %, anzichè l'85 % ordinario
  2. l'imposta di registrazione (che proprietario ed inquilino devono di norma pagare metà per uno), è dell'1,4 % annuo sul valore del canone anzichè del 2 %
  3. i comuni possono (ma attenzione, non devono) stabilire aliquote più basse per l'ICI o maggiori detrazioni: quasi tutti i capoluoghi di provincia l'hanno fatto.
Quando conviene fare questi contratti? Il punto di vista che conta, in questo caso, è quello del proprietario, infatti è lui a decidere se locare o meno. Se si guarda al lato economico e non alla durata minore del contratto, si possono dare queste indicazioni di massima: quando il canone concordato è inferiore fino al 15 % rispetto a quello che si otterrebbe sul mercato libero, conviene senz'altro seguire questa strada, se invece la differenza è tra il 15 % ed il 25 % la scelta è pressochè indifferente, ma se essa supera il 25 % conviene stipulare senz'altro un contratto libero.
Ma come funzionano questi contratti? Non è facile spiegarlo, data la loro grande varietà. Ad oggi si applicano i criteri individuati dal Decreto ministeriale 30/12/2002, e cioè le organizzazioni di proprietari ed inquilini hanno firmato, in ogni città capoluogo ed anche in molti comuni di grandi dimensioni, un accordo che stabilisce:
  1. la ripartizione del comune in zone, a seconda del valore immobiliare dei quartieri
  2. la classificazione degli appartamenti, a seconda del tipo di dotazioni e dello stato manutentivo 
A seconda di questi due criteri (dislocazione degli appartamenti e pregio e dotazione del singolo appartamento) viene individuato un canone minimo ed uno massimo; vi è libera trattativa, tra proprietario ed inquilino, per determinare l'ammontare del canone tra questi due estremi.

Locazione libera e concordata: quando il contratto dura meno
Non è un vezzo dire che i contratti a canone libero durano 4 anni + 4 invece che 8 oppure che i contratti a canone concordato durano 3 anni + 2, anzichè 5; nella realtà dopo i primi 4 o 3 anni (periodo minimo di durata) potrebbe verificarsi una delle sette condizioni per cui il proprietario può chiedere di liberare l'alloggio. Queste sono:
  • il locatore o un suo familiare entro il secondo grado hanno bisogno dell'immobile per viverci o per svolgervi un'attività lavorativa
  • il locatore svolge un'attività di utilità pubblica ed offre in cambio all'inquilino un altro immobile idoneo
  • l'inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune
  • l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza dell'inquilino costituisca un ostacolo al compimento di indispensabili lavori
  • l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione 
  • l'inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo
  • il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione.

Nell'ultima ipotesi all'inquilino va riconosciuta la prelazione, e ciò significa che il proprietario deve comunicare all'inquilino la sua intenzione di vendere ed il prezzo che intende ricavare. Se l'inquilino accetta, compra, se non accetta il proprietario può vendere a chi vuole ma ad un prezzo non inferiore a quello proposto all'inquilino. Se non viene effettuata la comunicazione oppure se il proprietario vende ad un prezzo inferiore l'inquilino entro un anno dalla trascrizione del rogito può subentrare all'acquirente al prezzo dichiarato sul rogito. Il diritto di prelazione non scatta se l'appartamento è in un edificio di proprietà unica ed il proprietario vende in blocco.
Al di fuori delle sette ipotesi le locazioni durano o 8 oppure 5 anni; si rinnovano alle stesse condizioni rispettivamente per ulteriori 4 o 2 anni se non viene data comunicazione di disdetta mediante raccomandata con avviso di ricevimento con un preavviso di almeno sei mesi. La disdetta è quindi essenziale per interrompere il contratto o anche per rinegoziarne gli aspetti economici se si vuole intrattenere il rapporto col medesimo inquilino.

Locazione per uso transitorio
I contratti transitori hanno durata minima di un mese ed una massima di un anno e mezzo e prevedono l'obbligo che o proprietario o inquilino documentino la necessità di locare transitoriamente l'immobile. Il proprietario, ad esempio, deve dimostrare che la casa servirà a termine locazione a suo figlio, oppure l'inquilino deve documentare che ha bisogno della casa per una trasferta di lavoro di breve durata. Nei capoluoghi di provincia, nonchè nei comuni circostanti Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, secondo gli accordi territoriali, i canoni potranno essere superiori, fino al 20 %, rispetto a quelli del canone concordato, ma non si gode delle detrazioni fiscali previste per quest'ultimo. 

Locazione per studenti universitari
I contratti a studenti si possono stipulare solo nei comuni sede di ateneo o nei comuni confinanti e solo con studenti iscritti all'Università  e residenti in altro comune. La durata del contratto va da 6 a 36 mesi, con rinnovo automatico però per lo stesso periodo, alla prima scadenza, salvo disdetta dell'inquilino; quindi chi ne fa uso sceglie spesso la durata di 6 mesi, che normalmente si allunga fino ad un anno. E' possibile stipularli anche con una pluralità di inquilini ma, in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri, ferma restando la solidarietà del conduttore recedente nel pagamento dei pregressi periodi di affitto. I canoni sono gli stessi concordati per gli affitti da 5 anni, ed anche in questo caso il proprietario ha diritto alle agevolazioni fiscali. Lo sconto sull'imponibile dei canoni al momento della dichiarazione dei redditi sale, per i proprietari, dal 15 % previsto per tutte le locazioni, al 40, 5 %: é però concesso solo nei 717 comuni " ad alta tensione abitativa", che comprendono tutti i capoluoghi di provincia, i comuni confinanti alle 11 grandi città ed altri municipi, in genere quelli con un elevato numero di residenti. Sempre negli stessi comuni, al momento della registrazione dei contratti, si paga un po' meno, infatti anzichè versare il 2 % sul canone di locazione annuo (a metà tra proprietario ed inquilino) si paga solo l'1, 4 %. Infine in molti comuni è concessa anche un'aliquota ICI ridotta (è necessario informarsi). La Finanziaria 2007 ha introdotto un grosso vantaggio per gli studenti. Sono detraibili i canoni pagati fino all'importo di € 2633,00 (uno sconto notevole), però a certe condizioni: la prima è che lo studente sia iscritto ad un corso di laurea presso un' Università ubicata in un comune diverso da quello di residenza, distante da quest'ultimo almeno 100 chilometri e comunque in una provincia diversa; la seconda è che l'unità immobiliare sia situata nello stesso comune in cui ha sede l'Università o in comuni limitrofi. Non è chiaro se sia a vantaggio solo dello studente (che dovrà quindi compilare la propria dichiarazione dei redditi e quindi avere entrate tassabili) o anche per i suoi genitori. Dovrebbe, indirettamente, essere un incentivo a scegliere un'Università particolarmente lontana da casa propria.  

Altri tipi di locazione
Solo in qualche ipotesi si può sfuggire alle norme della legge 431/98 e applicare alla locazione  le regole, molto libere, previste dal Codice Civile. Il caso di gran lunga più diffuso è quello della locazione turistica: per essa non esistono di fatto limiti di durata, anche se in genere il periodo non supera l'anno. Non ci sono particolari problemi a stipulare questi contratti, purchè riguardino una località con spiccate prerogative turistiche e purchè l'inquilino non sia in grado di dimostrare che in realtà la casa a lui serve per abitarvi stabilmente. Per durate contrattuali inferiori a trenta giorni non c'è nemmeno l'obbligo di registrare il contratto. Al di fuori di questa ipotesi, la locazione può avvenire o con le regole del Codice Civile o con quelle dei  contratti concordati quinquennali solo se la casa è accatastata con le categorie A/1, A/8, A/9 oppure ha un vincolo della sovrintendenza ai beni culturali ed ambientali. Un escamotage usato a suo tempo per aggirare l'equo canone era quello delle "foresterie". Oggi ha perso di senso visto che il canone è comunque libero; se il contratto ad uso foresteria si a ancora possibile o no è oggetto ancora di discussione: propendiamo per il sì. Tuttavia ha ancora un significato se si è di fronte ad una vera e propria foresteria, e non ad una finzione: l'inquilino non deve essere una persona fisica ma una società che abbia bisogno dell'immobile per farlo adoperare a dipendenti non residenti. Allora sarà possibile, per la società inquilina, di avvalersi dell'art. 145 della legge Finanziaria 2001, che concede la deducibilità del reddito aziendale, per tre anni, dei canoni. Se non ricorrono tutte le condizioni per l'uso foresteria, meglio non avventurarsi su questa strada; se infatti l'inquilino dimostra che si tratta di uno stratagemma, il contratto rimane valido ma si trasforma in una locazione di 5 anni a canone concordato. 

Registrazione del contratto di locazione
Quali contratti di locazione vanno registrati? Tutti, tranne quelli di durata inferiore o uguale a 30 giorni; in caso contrario si rischia una sanzione pari al doppio dell'imposta più interessi. Inoltre nè il proprietario nè l'inquilino hanno diritto ad ottenere eventuali agevolazioni fiscali (sconti per gli affitti a canone regolamentato). La registrazione deve essere richiesta entro 30 giorni dall'inizio dell'annualità successiva a quella in corso (fino al 31/12/2000 erano 20 giorni). Ad esempio, per un contratto che viene in scadenza al 30/06/2007, deve essere richiesta entro il 30/07/2007. I costi della registrazione del contratto di locazione sono sopportati da proprietario ed inquilino, metà ciascuno (salvo diversi accordi) ed entrambi sono responsabili dell'eventuale mancato versamento "in solido" (cioè ciascuno dei due per l'intera cifra, se l'altro non paga). I costi ammontano al 2 % del canone annuo (senza spese condominiali), da versare una volta all'anno, con un minimo di € 51,65 per il primo anno, e senza tale minimo per gli anni successivi. Esistono però due situazioni in cui si ha diritto ad uno sconto: la prima è quando si decide di non pagare anno per anno,ma quattro anni tutti in una volta (per i contratti a canone libero) e tre anni tutti in una volta (per i contratti a canone concordato). In tal caso oggi si ha diritto ad una riduzione d'imposta del 7 % (per i contratti a canone libero), e del 5, 25 % (per i contratti a canone concordato). Non è granchè, ma perlomeno non si è costretti ad affrontare troppo spesso le pratiche burocratiche. La percentuale di riduzione è legata non solo al numero degli anni, ma anche dal tasso di interesse legale. Si ha poi diritto ad un ulteriore sconto del 30 % sulla tassa di registro, se proprietario ed inquilino si mettono d'accordo per un affitto a canone regolamentato dagli accordi locali tra sindacati dei proprietari e degli inquilini. I due sconti sono cumulabili per chi registra direttamente per tre anni una locazione concordata. Come si fa a pagare? Non è semplice, se non si affida la pratica ad un tecnico. Bisogna prima fare il calcolo di quanto dovuto e successivamente recarsi in posta o in banca, chiedendo il modello F23, per poter effettuare il versamento. I codici tributo da utilizzare si trovano generalmente nel retro del modello; infine occorre recarsi, con la copia della ricevuta del versamento, presso l'Ufficio del Registro e compilare quindi il modulo che vi daranno, per poi consegnare il tutto ed ottenere una ricevuta.  

Comunicazione anti-terrorismo
Per ora resta obbligatoria, in futuro non dovrebbe esserlo più: si tratta della cosiddetta comunicazione anti-terrorismo figlia dei famosi anni di piombo e varata per avere un controllo di polizia sulle cessioni e sulle locazioni di fabbricati. In sostanza si afferma che chiunque venda oppure conceda in locazione o in comodato un fabbricato per un tempo superiore ad un mese, ha l'obbligo di comunicare entro 48 ore dalla sua consegna al più vicino commissariato di pubblica sicurezza, su un apposito modulo, l'ubicazione dell'immobile nonchè le generalità dell'acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del suo documento di identità o di riconoscimento. In caso di violazione si applica una sanzione variabile tra € 103,29 ed € 1549,37.  

L'iter dello sfratto abitativo (legge 431/98)
Senza entare nei particolari, si può dire che l'iter degli sfratti prevede due diverse tappe: la prima è il processo, a cui sovrintende un Giudice, che fissa la data di sloggio. L'inquilino ha diritto a chiedere una proroga del cosiddetto "sfratto esecutivo" con motivate ragioni.
La seconda è l'esecuzione dello sfratto stesso, che dal 30 dicembre 1998 non è più affidata ad apposite Commissioni ma ad un giudice delle esecuzioni, che non è la stessa persona che ha fatto il processo di sfratto. Il Giudice a sua volta si avvale degli ufficiali giudiziari: se l'inquilino, all'invito dell'ufficiale giudiziario, non se ne va, l'ufficiale ha il dovere di richiedere l'intervento della forza pubblica alla Questura per i giorni in cui è disponibile, perchè non oberato da altri carichi di lavoro. La Questura può rifiutare il suo intervento solo perchè non ha personale disponibile; in tal caso la palla ritorna nelle mani dell'ufficiale giudiziario stess, che fisserà un'altra data. L'esecuzione degli sfratti è stata prorogata diverse volte per particolari categorie di inquilini "disagiati", fra i quali ultrasessantacinquenni, disoccupati, famiglie numerose o con portatori di handicap o malati terminali. Fin qui la teoria, in realtà la pratica insegna che, rinvio dopo rinvio dell'esecuzione, gli sfratti possono avere tempi lunghissimi, soprattutto se l'immobile occupato è situato nelle grandi città, per i noti tempi della giustizia, e soprattutto per la mancata disponibilità della forza pubblica. L'esperienza insegna comunque che, nel migliore dei casi (per il proprietario) e nel peggiore (per l'inquilino) l'iter di esecuzione dello sfratto è di perlomeno due anni dalla data della scadenza del contratto.

Comodato in uso gratuito
Non sempre i rapporti fra le persone hanno come fine il guadagno: è il caso del contratto di comodato, che consiste nel fatto che il proprietario (comodante) cede qualcosa, ad esempio un immobile, in uso gratuito ad altri (comodatario). Il comodato non è solo previsto, ma anche regolamentato dal Codice Civile. Pur essendo essenzialmente gratuito, resta possibile addossare al comodatario ogni spesa condominiale o comunque prevedere il versamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese, la cui entità lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione. Il contratto di comodato, infatti, viene troppo spesso utilizzato come stratagemma per affittare "in nero" un immobile, facendosi pagare sottobanco e magari in contanti un canone: in tal caso se il preteso comodatario è in grado di portare prove a carico del proprietario, possono essere guai seri, ed il contratto viene ricondotto ad una tradizionale locazione. Il comodatario ha obblighi di custodia del bene che includono anche la perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, se l'ha impiegata per un uso diverso o per un periodo maggiore a quello consentito. Ha comunque il diritto ad essere rimborsato delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se necessarie ed urgenti (salvo diversa disposizione contrattuale). La durata del contratto è libera e può essere possibile legarla a periodi non determinati, salvo disdetta in tempi ragionevoli.

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