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Condominio

Il condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio 2 o più persone sono ciascuna proprietarie di una unità immobiliare in via esclusiva ed insieme sono proprietarie delle parti comuni. Tale comunione è forzosa, il che vuol dire che un condomino non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese. Per estensione il termine legale condominio viene utilizzato anche per definire la tipologia degli edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.

Le parti comuni dell'edificio
In base all'art. 1117 c.c. sono parti comuni dell'edificio, se il contrario non risulta dal titolo, le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri eccetera. Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino ed il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali, tra l'altro, si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali. 

Ripartizioni delle spese
Le spese sono distinte in spese ordinarie e spese straordinarie: gli oneri relativi alla manutenzione ordinaria sono a carico degli inquilini (come pulizia delle scale, ascensore, giardino, portineria, illuminazione delle parti comuni, riscaldamento centralizzato), mentre sono a carico dei proprietari gli oneri relativi alla manutenzione straordinaria, quali il rifacimento del tetto e dei solai, la ritinteggiatura della facciata del palazzo. Se il riscaldamento è condominiale, l'installazione di una valvola termostatica in ogni termosifone permette di ripartire le spese in base ai consumi effettivi di ogni inquilino, anzichè in base ai millesimali. L'amministratore di condominio provvede a fine anno a far rilevare i consumi da tecnici autorizzati, e a ripartire la spesa. Con questo accorgimento, l'onere è lo stesso che si avrebbe col riscaldamento autonomo, beneficiando della maggiore efficienza e dei minori consumi di una caldaia condominiale.

Responsabilità solidale dei condomini
Una consolidata giurisprudenza ha stabilito che i condomini sono responsabili in via solidale nei confronti di qualunque creditore: se un condomino non paga la sua quota di spese, un fornitore può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti di uno qualunque degli altri condomini a sua scelta. Tale condomino potrà a sua volta rivalersi nei confronti di quello insolvente, per la somma che ha dovuto anticipare. La responsabilità in via solidale è stata interpretata nel modo più favorevole per tutelare i creditori, come diritto a rivalersi non solo nei confronti di tutti gli altri condomini in parte uguale per la somma mancante, ma anche nei confronti di un singolo a scelta del creditore per l'intero ammontare del credito.

Gli organi del condominio
Gli organi del condominio sono l'amministratore di condominio e l'assemblea di condominio (riunione di condominio). Il condominio sorge automaticamente quando in un edificio i proprietari sono o diventano due o più (esempio l'originario unico proprietario vende un edificio a due acquirenti). Si parla di condominio minimo quando i condomini sono solo due; se i condomini sono più di quattro, è obbligatoria la nomina di un amministratore, ma non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino. Se i condomini sono quattro o meno, possono anche provvedere direttamente alla gestione. 

L'amministratore del condominio
L'amministratore è l'organo che esegue le deliberazioni dell'assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale), rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte: dura in carica un anno ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni. Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell'amministratore spettano all'assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) mediante "un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio". L'amministratore può anche essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l'assemblea dei condomini.  

Il regolamento di condominio
E' obbligatorio redigere il regolamento condominiale se vi sono più di dieci condomini; il regolamento può essere anche contrattuale, ed in tal caso il documento è quasi sempre stato predisposto dal costruttore dell'immobile, e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari. Il regolamento condominiale contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale in quanto può anche contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definite (esempio la destinazione dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo col consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio, e quando si acquista una proprietà nel Condominio che è retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto già trascritto presso la Conservatoria. Il regolamento condominiale approvato a maggioranza (si definisce in tal modo quello approvato in sede assembleare con una maggioranza qualificata), invece può contenere solo norme che per l'appunto regolano la vita dei partecipanti  al Condominio, ma non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale può vietare la destinazione d'uso degli appartamenti per attività commerciali; il regolamento approvato a maggioranza non può contenere tale limitazione).

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