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Proprietà e diritti reali di godimento

La proprietà
Secondo l'art. 832 del Codice Civile "il proprietario ha diritto di godere e di disporre della casa in modo pieno ed esclusivo entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico". La proprietà si acquista a titolo originario ed a titolo derivativo.  

Acquisto della proprietà a titolo originario
In questo caso il diritto di proprietà non viene acquistato da un soggetto per effetto della trasmissione da parte di un atto, ma per una serie di eventi che non possono porsi in relazione col diritto di proprietà del precedente titolare. Tali modi di acquisto della proprietà sono:
  • L'occupazione che consiste nell'appropriazione diretta di cose mobili che non sono di proprietà di alcuno (cose abbandonate, animali oggetto di caccia e pesca)
  • L'invenzione che consente l'acquisto delle cose smarrite al ritrovamento dopo l'espletamento di alcune formalità (esempio consegna al Sindaco del luogo del ritrovamento)
  • L'accessione che consiste nell'acquisto da parte del proprietario del suolo di costruzioni, piantagioni e di ogni altra opera esistente sopra o sotto il suolo
  • La specificazione che consiste nell'acquisto della proprietà di una cosa da parte di chi ha adoperato una materia che non gli apparteneva per formare la cosa stessa
  • L'usucapione disciplinata agli art. 1158 e seguenti del Codice Civile e che consente l'acquisto della proprietà di un bene mobile o immobile e l'acquisto degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi per effetto del possesso continuato degli stessi che si prolunga per il periodo stabilito dalla legge di 20 anni. 
Acquisto della proprietà a titolo derivativo
In quest'ambito occorre dire che il diritto di proprietà passa da un soggetto ad un altro a seguito di un atto di volontà di entrambi o di uno solo (contratto o testamento). Si parla nel primo caso di successione nel diritto per atto fra vivi, nel secondo di successione per causa di morte.

I diritti reali di godimento
I diritti reali di godimento sono diritti reali minori su cosa altrui: sono detti così perchè hanno un contenuto più ristretto rispetto alla proprietà. Questi diritti gravano su beni che sono proprietà di soggetti diversi, i quali vedono limitato il proprio diritto di proprietà. Quando questo requisito (l'altruità della cosa) viene meno, perchè il titolare del diritto reale minore diventa anche proprietario, automaticamente viene meno il diritto minore, che si estingue attraverso la cosiddetta consolidazione. Anche i diritti reali minori hanno le caratteristiche proprie dei diritti reali: l'assolutezza, l'inerenza alla cosa (il particolare nesso tra il bene ed il diritto), la tipicità (i diritti reali sono in numero chiuso, cioè sono solamente quelli previsti per legge) e l'elasticità. A differenza della proprietà, che è perpetua, i diritti reali minori possono essere perpetui oppure a tempo determinato. Tutti i diritti reali di godimento si estinguono per non uso, se quest'ultimo si protrae per vent' anni. 
I diritti reali di godimento sono: il diritto di superficie, l'enfiteusi, l'usufrutto, l'uso, l'abitazione e le servitù.

Il diritto di superficie
Il diritto di superficie è un diritto reale minore di godimento disciplinato dall'articolo 952 e seguenti del Codice Civile, che consiste nell'edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di propriatà altrui. La costituzione di questo diritto vale a sospendere il principio di accessione. Allo stesso modo si può alienare la proprietà della costruzione già esietente separatamente dalla proprietà del fondo, vendendo il solo diritto di superficie. Se non diversamente specificato dal contratto, il diritto si intende concesso a tempo indeterminato. In caso di cessione a tempo determinato, una volta scaduto il termine, il diritto di superficie si estingue e riprende vigore il principio di accessione, con la conseguenza dell'acquisto della proprietà della costruzione da parte del proprietario del suolo (la cosiddetta elasticità del dominio). Per la costruzione di edifici in diritto temporaneo di superficie, il proprietario ha la possibilità di riscattare i diritti di superficie ed ottenere il pieno godimento della proprietà del bene, pagando al proprietario del terreno per la cessione dei relativi diritti di superficie. Diversamente, il diritto di superficie è prevalente rispetto ai diritti di proprietà di quanto costruitovi sopra. Il proprietario del terreno ha il diritto di chiedere la corresponsione di un canone, così come di disporre una diversa destinazione d'uso del terreno, che potrebbe comportare la demolizione di quanto costruito al di sopra di esso. Il diritto di mantenere una costruzione (non quello di edificare) è suscettibile di usucapione : costruita la casa, opera il principio di accessione, ma l'usucapione opera in forza del possesso ventennale della costruzione accompagnato da atti di riconoscimento dell'altruità del fondo (altrimenti si avrebbe usucapione della proprietà del fondo). Nei condomini accade che i condomini siano comproprietari dell'area su cui insiste l'edificio ed abbiano, individualmente, diritto di superficie sulla stessa in relazione alle loro porzioni di proprietà solitaria. E' anche possibile che il diritto di superficie riguardi la sopraelevazione di un preesistente edificio. Se la costruzione perisce, il superficiario avrà diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della costruzione comincerà a decorrere il termine ventennale di prescrizione. Nel Codice Civile in vigore non è piu' consentito il diritto di superficie per le piantagioni.

L'enfiteusi
L'enfiteusi è un diritto reale di godimento su un'altrui proprietà. Fra i diritti reali su cosa altrui è quello di più esteso contenuto, al punto di essere stato considerato nei secoli precedenti come una forma di "piccola proprietà" e secondo la dottrina dominante è il proprietario ad avere un diritto subordinato a quello dell'enfiteuta, (tant'è che tuttora si ritiene che il cosiddetto "dominio utile"spetti all'enfiteuta, a differenza del caso di usufrutto, in cui il dominio utile spetta al nudo proprietario). Una conferma normativa si ha nella disciplina del rinvenimento del tesoro, che spetta al nudo proprietario in caso di usufrutto mentre spetta all'enfiteuta nel caso di enfiteusi. L'enfiteusi è un diritto perpetuo o, se è previsto un termine, ha durata non inferiore a venti anni. Non è però suscettibile di subenfiteusi; ha per oggetto tradizionalmente fondi rustici, ma dalla legislazione speciale è stata estesa anche ai fondi urbani. Sul fondo l'enfiteuta ha la stessa facoltà di godimento che spetta ad un proprietario ma con due obblighi specifici: 
  • di migliorare il fondo
  • di corrispondere al nudo proprietario ("concedente") un canone periodico (una somma di danaro ovvero una quantità fissa di prodotti naturali), per la cui determinazione l'autonomia delle parti è vincolata dai criteri previsti dalle leggi speciali in materia.  
L'affrancazione è l'acquisto della proprietà da parte dell'enfiteuta mediante il pagamento di una somma pari al canone annuo moltiplicato per quindici. Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell'enfiteuta: il concedente non può rifiutarsi di prtestare il proprio consenso. Il diritto di enfiteusi è suscettibile di comunione ("coenfiteusi"), ma non può costituirsi su una quota del fondo indiviso, giacchè l'obbligo di miglioratre il fondo presuppone la piena materiale disponibilità di questo da parte dell'enfiteuta. Al concedente spetta il diritto di domandare al giudice la devoluzione del fondo, ossia l'estinzione del diritto di enfiteusi:
  • se l'enfiteuta non adempia l'obbligo di migliorare il fondo
  • se non paga due annualità di canone
Fra domanda di devoluzione ed affrancazione prevale la seconda. Una causa di estinzione dell'enfiteusi è il perimento totale del fondo. 

L'usufrutto
L'usufrutto è un diritto reale minore e consiste nella faciltà di godimento di un bene uti dominus ( utilizzandolo per il proprio vantaggio, potendo percepirne anche i frutti), limitata solo dal non poterne trasferire la proprietà principele ed al rispetto della destinazione economica impressavi dal proprietario. Si tratta di un diritto reale di godimento su cosa altrui dal contenuto molto vasto: le facoltà dell'usufruttuario hanno infatti un'estensione che si approssima, pur senza raggiungerla, alla facoltà di godere delle cose spettante al proprietario, al quale residua la nuda proprietà. Il diritto di usufrutto è sempre temporaneo; non può infatti durare oltre la vita dell'usufruttuario o, se questo è una persona giuridica, oltre il termine di trenta anni. L'usufrutto, che viene disposto contro il proprietario, può essere costituito anche a favore di una pluralità di viventi, ed opera fra questi il diritto di accrescimento, estinguendosi in questo caso l'usufrutto alla morte dell'ultimo superstite. Le spese e le imposte relative alla cosa sono ripartite fra nudo proprietario (spese per le straordinarie riparazioni ed imposte che gravano sulla proprietà) ed usufruttuario (spese per l'ordinaria manutenzione ed imposte che incombono sul reddito). Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l'usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell'usufrutto. La separazione di usufrutto e nuda proprietà è uno schema talora utilizzato nella vendita cdi immobili. Il valore di mercato dell'immobile viene scontato di un ammontare che decresce con l'età dell'usufruttuario, poichè si prevede rispeyyo alla vita media un minore numero di anni in cui diventerà pieno l'esercizio dei diritti di proprietà e l'immobile sarà abitabile per l'acquirente. In alcuni casi è lo stesso proprietario che vende la nuda proprietà dell'immobile per disporre di un reddito integrativo (per la vecchiaia in particolare) e si tiene l'usufrutto.
L'intestatario dell'immobile è certo della nuda proprietà, mentre può essere privato dell'usufrutto se non esercita i diritti ad esso legati (come la domiciliazione o l'affitto). I sindaci non hanno poteri di espropriazione forzata, ma la legge conferisce loro il potere di confisca degli immobili disabitati e sfitti da un periodo maggiore di 7 anni, per porre rimedio ad una situazione di caro-case e di emergenza abitativa. Il principio applicato è quello del primato della pubblica utilità sull'interesse privato, e in base a questo il Comune diventa l'usufruttuario che assegna gli immobili a persone residenti, e incassa un affitto da quanti si trasferiscono ad abitare negki appartamenti confiscati.

Usufrutto legale e volontario
L'usufrutto legale ha perduto la sua importanza con la soppressione della dote e dell'usufrutto del coniuge nelle successioni legittime: resta l'usufrutto dei genitori sui beni dei figli minorenni. In quest'ultimo caso i frutti così percepiti debbono essere destinati al mantenimento della famiglia ed all'istruzione e all'educazione dei figli. Si perde con la decadenza della potestà genitoriale.
L'usufrutto stabilito "per volontà dell'uomo" è quello costituito per contratto o testamento. Un'ipotesi particolare di usufrutto volontario è quella della vendita con riserva d'usufrutto: in tal caso si ha un unico negozio (e si stipula un unico contratto), col quale l'alienante trasferisce la sola nuda proprietà, riservando per sè i diritti di godimento inerenti all'usufrutto. Diffuso nella pratica, è un caso particolare di cessione del bene ai familiari (in genere figli, da parte dei genitori) che anche qualora disposta nella forma di compravendita è qualificata d'ufficio come donazione, per il recepimento di specifica disposizione in materia fiscale. Anche quando l'usufrutto si costituisce per contratto, questo esaurisce la propria funzione nella costituzione del diritto reale su cosa altrui. Non c'è rapporto di corrispettività tra i diritti del nudo proprietario e quelli dell'usufruttuario. 

Diritti e doveri dell'usufruttuario
L'usufruttuario ha diritto di conseguire il possesso dei beni, previa redazione dell'inventario dei beni e previa prestazione di idonea garanzia, dalla quale sono però esonerati gli usufruttuari legali e l'alienante con riserva di usufrutto. Gli abusi nei quali incorra alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli perire può condurre alla estinzione anticipata dell'usufrutto (secondo il principio per il quale l'abuso fa perdere il diritto del quale si è abusato). Al termine dell'usufrutto l'usufruttuario dovrà restituire la cosa al proprietario, nello stato in cui si trovava quando l'ha ricevuta, salvo il deterioramento derivante dall'uso. Quando si tratta di universalità di beni mobili, dovrà reintegrarla delle singole cose perite. Il criterio in base al quale giudicare il modo col quale egli ha custodito, sarà quello dell'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia. 

Il quasi-usufrutto
L'usufrutto può avere ad oggetto cose consumabili o fungibili: in questo caso, solitamente definito come "quasi-usufrutto" l'usufruttuario dovrà restituire, al termine dell'usufrutto, il loro equivalente in quantità e qualità. In alcuni casi un usufrutto si converte in quasi-usufrutto: si trasferisce sull'indennità dovuta dal terzo che ha cagionato il perimento della cosa; si trasferisce, in caso di perimento di cosa assicurata, sull'indennità dovuta dall'assicuratore, ma in questo caso non si ha un diritto reale su cosa altrui. Infatti il soggetto che riceve i beni consumabili ne diventa proprietario e ha l'obbligo di restituire un'uguale quantità di beni dello stesso genere alla scadenza del contratto. 

La nuda proprietà
In diritto, la nuda proprietà è un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a beni immobili ed altrettanto tipicamente è la condizione della proprietà menomata dalla vigenza di un diritto di usufrutto sul bene; è da taluni contestato il riconoscimento di nuda proprietà alle unità immobiliari la cui proprietà sia ridotta dalla correnza di un diritto di abitazione. Sebbene il caso più noto si riferisca ad immobili adibiti ad uso di abitazione, può aversi nuda proprietà in tutti i tipi di beni sui quali siano possibili accensioni di gravame d'uso. Al cessare del gravame che menoma la piena proprietà, ad esempio all'estinzione dell'usufrutto, la nuda proprietà si riunisce ipso facto ai diritti complementari, ricostituendo la pienezza potestativa. 

L'uso
Il diritto reale di uso è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, disciplinato, insieme al diritto reale di abitazione dagli articoli 1021 e seguenti del Codice Civile. Differisce dall'usufrutto per elementi qualitativi e quantitativi:
  • per la limitata misura della facoltà di godimento che attribuisce sulla cosa: l'usuario può servirsene, e fare propri i frutti, limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, mentre al proprietario spettano i frutti che eccedono questa misura
  • per le specifiche modalità del godimento consentito all'usuario, il quale può godere della cosa solo in modo diretto (non può cederla o darla in locazione), e fa propri solo i frutti naturali, ma non anche quelli civili.
L'abitazione
Il diritto reale di abitazione è un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, ed è ancora più circoscritto del diritto di uso: ha per oggetto una casa e consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia. La disciplina codicistica non consente di cedere il diritto in parola ad altri o di dare la casa gravata in locazione. Il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza coniugale, spetta anche, in caso di morte di uno dei coniugi, al coniuge superstite, ed essendo considerato un legato "ex lege", si acquisisce immediatamente al momento dell'apertura della successione ereditaria. Nota a parte merita invece l'assegnazione della casa coniugale, a seguito di separazione dei coniugi, al coniuge affidatario della prole minore o - dopo le modifiche introdotte dalla Legge 8 febbraio 2006 n. 54 -  in caso di affidamento condiviso, al coniuge col quale la prole minore stabilisce la propria residenza abituale. Tale fattispecie infatti non integra in capo al coniuge assegnatario un diritto reale di abitazione, ma solo un diritto di natura personale, in quanto disposta unicamente nell'interesse della prole. 

Le servitù
In diritto si definisce servitù (o servitù prediale) un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente in "un peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario". Tale peso è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del proprietario del fondo dominante. Non necessariamente fondo servente e fondo dominante devono essere contigui, anche se devono essere relativamente vicini affinchè la servitù abbia un senso. L'utilità del fondo dominante, presente o futura, è estremo essenziale della servitù: può consistere nella maggiore comodità del fondo, può anche essere inerente alla sua destinazione industriale. Tuttavia, deve sempre essere utilità di un fondo, non quello personale del proprietario. I soggetti possono essere avvantaggiati o svantaggiati dalla presenza di questo peso solo in via mediata, indiretta e riflessa. Quando il peso è posto a vantaggio del fondo solo in via riflessa e consequenziale, non si parla di diritto reale limitato ma di un diritto personale di godimento, assoggettato a tutt'altra disciplina. Per questa ragione, è molto controversa la figura della cosiddetta servitù aziendale.

Classificazione delle servitù

  • servitù coattive o volontarie: le prime vengono imposte al proprietario di un fondo anche contro la sua volontà, mentre le seconde si originano liberamente su base contrattuale
  • servitù affermative o negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante forme di utilizzazione diretta del fondo servente (servitù di passaggio, di attingere acqua...) e l'obbligo gravante sul proprietario del fondo servente consiste semplicemente in un lasciar fare; le seconde consistono in un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente (servitù di non edificare o di sopraelevare...)
  • servitù permanenti o temporanee: le prime durano più di 9 anni, le seconde ne durano meno
  • servitù continue o discontinue: per l'esercizio delle prime non è necessario il fatto dell'uomo (servitù di non edificare), per le seconde è invece necessario (servitù di attingere acqua) il comportamento attivo del titolare della servitù
  • servitù apparenti e non apparenti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. La distinzione è importante, perchè solo le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell'usucapione o della destinazione del padre di famiglia
  • servitù tipiche o atipiche, a seconda se il loro contenuto è previsto e regolato dall'ordinamento (come la servitù di passaggio) oppure è determinato in concreto dall'autonomia dei privati nel rispetto dello schema previsto dalla legge. 
Caratteri delle servitù
Le servitù si possono acquistare a titolo derivativo e a titolo originario. Non si possono, tuttavia, usucapire le servitù non apparenti (in quanto non permettono di rendere certo ed incontrovertibile il possesso della servitù). Un modo di acquisto a titolo originario, proprio solo delle servitù apparenti, è la cosiddetta destinazione del padre di famiglia: è il rapporto di servizio stabilito tra due fondi appartenenti ad un medesimo proprietario. Se i due fondi cessano di appartenere al medesimo proprietario, il preesistente rapporto di servizio si trasforma automaticamente in una servitù di un fondo a favore dell'altro. Questo modo di acquisto vale solo per le servitù apparenti. La servitù si costituisce in forza del titolo, indipendentemente dalla trascrizione, ma se il concedente aliena il fondo gravato da servitù non trascritta (nè menzionata nell'atto di trasferimento), il terzo acquirente non sarà tenuto a rispettare la servitù. L'onere di provvedere alla trascrizione incombe sul titolare della servitù (quest'ultimo al momento della costituzione assume l'obbligo di rispettare il vincolo di asservimento concesso e di impegnare i suoi aventi causa a rispettarlo): se non vi provvede, dovrà risarcire al suo concessionario il danno derivantegli dalla perdita della servitù. 
La servitù si estingue: per confusione o per prescrizione ventennale. Non è sufficiente il  suo mancato utilizzo, nè il venir meno della sua utilità, a meno che non decorra il termine ventennale di prescrizione. La prescrizione delle servitù positive comincia a decorrere dal momento in cui cessa l'attività di godimento del fondo altrui, quella delle servitù negative solo dal momenti in cui si verifica un fatto che impedisce l'esercizio della servitù. 

Le servitù coattive
Un diritto alla costituzione coattiva delle servitù è dalla legge previsto in una serie di casi:
  • acquedotto coattivo: è la servitù di far passare acque attraverso il fondo o i fondi altrui (escluse case e giardini) per soddisfare il bisogno di acqua del proprio fondo (analoga è la servitù di scarico coattivo)
  • passaggio coattivo: è la servitù di passaggio sul fondo o sui fondi altrui che spetta al proprietario del cosiddetto fondo intercluso, ossia del fondo che non ha un accesso diretto alla strada pubblica o che potrebbe realizzarlo solo con eccessivo dispendio o disagio (quando il fondo sia destinato ad usi agricoli o industriali, il proprietario di questo ha diritto al passaggio coattivo anche se ha un proprio accesso sulla strada pubblica, ma si tratta di un accesso insufficiente ai bisogni agricoli o industriali del suo fondo)
  • elettrodotto coattivo (analogamente: acquedotto pubblico, metanodotto, oleodotto, linee telefoniche, installazione di antenne televisive...): è la servitù che spetta all'ente o alla società che gestisce il servizio di erogazione al pubblico di energia elettrica, acqua potabile, metano, su tutti i fondi che sono situati lungo il percorso della linea elettrica e dell'acquedotto. 
Le servitù coattive sono di regola costituite con sentenza dell'autorità giudiziaria, su domanda dell'interessato; la sentenza determina anche l'indennità dovuta al proprietario del fondo servente. Finchè il primo non paga l'indennità, il secondo può opporsi all'esercizio della servitù. Nei casi espressamente previsti dalla legge, la servitù coattiva può anche essere costituita con provvedimento dell'autorità amministrativa (provvedimento che assume carattere analogo all'espropriazione per pubblica utilità).

Le azioni
Per far affermare l'esistenza di una servitù c'è l'azione confessoria servitutis, per negarla c'è la negatoria servitutis.

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