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Iter della compravendita

Per quanto riguarda l'acquisto di un immobile usufruendo della mediazione di un'agenzia immobiliare, occorre dire che generalmente c'è un particolare iter burocratico da seguire. Indichiamo quindi le varie procedure formali che possono portare alla compravendita di una casa.

Proposta d'acquisto
Se l'acquirente si è rivolto ad un'agenzia, una volta individuato l'immobile, gli viene normalmente richiesto di sottoscrivere la proposta d'acquisto. Questo passaggio rappresenta il primo atto scritto di una trattativa di compravendita, tramite il quale chi propone l'acquisto esplicita l'intenzione di acquistare un immobile ben identificato a determinate condizioni; la proposta rappresenta quindi lo strumento in grado di fissare i termini della compravendita.
Al momento della firma della proposta, normalmente le agenzie immobiliari chiedono il versamento di una somma di denaro a garanzia del mantenimento degli impegni assunti; in tal caso è opportuno versare cifre di modesto importo tramite assegni non trasferibili intestati al proprietario dell'immobile, non all'agente immobiliare con cui si tratta. La proposta d'acquisto deve contenere gli elementi essenziali del contratto, tra cui il prezzo offerto, le condizioni ed i termini di pagamento; deve inoltre prevedere il termine di validità entro il quale, al proponente l'acquisto, dovrà pervenire l'accettazione del venditore. Decorso inutilmente tale termine, la proposta dovrà intendersi risolta e pertanto priva di qualsiasi efficacia, ed il denaro eventualmente versato verrà restituito al proponente l'acquisto.
La proposta d'acquisto diventa vincolante per il venditore nel momento in cui questi appone, sempre per iscritto ed in modo inequivocabile, la propria firma per accettazione. Nel momento in cui al proponente verrà comunicata l'accettazione di parte venditrice, il contratto s'intende perfezionato e raffigura già un vero e proprio contratto preliminare; di conseguenza il proponente l'acquisto ed il venditore acquisiranno i diritti ed assumeranno gli obblighi derivanti dal contratto così concluso.

Contratto preliminare
Il contratto preliminare (detto anche compromesso), che la legge richiede in forma scritta, rappresenta una fase importante e delicata della compravendita immobiliare: all'atto della sua sottoscrizione, acquirente e venditore si obbligano a stipulare, in un momento successivo, il contratto definitivo di compravendita. Nel contratto preliminare vanno indicati tutti gli accordi stabiliti, cioè il prezzo, le modalità ed i tempi di pagamento, l'identificazione e le caratteristiche dell'immobile, la data entro la quale ci si impegna a stipulare il rogito. Il venditore deve comunque garantire la regolarità dell'immobile dal punto di vista catastale ed urbanistico. Nel contratto preliminare normalmente è previsto il versamento da parte del promittente acquirente della caparra confirmatoria; tale somma, all'atto della stipula del rogito, sarà portata in deduzione dal prezzo di vendita pattuito. Nel caso in cui il promissario acquirente si renda inadempiente, rinunciando all'acquisto dell'immobile, la caparra sarà trattenuta dal venditore, mentre, nel caso in cui a rendersi inadempiente sia il promittente venditore, questi dovrà restituire al promissario acquirente il doppio della caparra. La parte non inadempiente può anche chiedere la risoluzione del contratto preliminare, e ciò è consigliabile quando il danno subito è maggiore della caparra, che verrà quindi trattenuta quale acconto sul maggior danno da risarcire. In alternativa, la parte non inadempiente, ancora interessata all'acquisto (o alla vendita) dell'immobile, può chiedere al Giudice l'esecuzione forzata del contratto preliminare, ed in questo caso, il Giudice pronuncerà una sentenza che trasferirà la proprietà dell'immobile alle stesse condizioni pattuite nel compromesso. In buona sostanza, la sentenza del Giudice sostituirà il rogito notarile. 
Il contratto preliminare è dunque un documento di fondamentale importanza, cui occorre prestare attenzione, in quanto una volta firmato, vincola i contraenti al rispetto delle obbligazioni assunte; pertanto, è vivamente consigliabile, soprattutto all'acquirente, rivolgersi ad un notaio affinchè svolga le opportune indagini sull'immobile oggetto di compravendita ed, in particolare, verifichi se chi vuol vendere sia l'effettivo proprietario dell'immobile, se l'immobile sia gravato da ipoteche, pignoramenti, sequestri o da altri vincoli di sorta. Dopo aver svolto tali indagini, il professionista di fiducia dovrà predisporre delle clausole contrattuali il più possibile idonee a tutelare gli interessi di entrambe le parti. Una volta firmato il contratto preliminare, nulla può essere modificato senza l'accordo scritto di entrambe le parti. Il contratto preliminare è un'obbligazione reciproca, ma non trasferisce la proprietà dell'immobile, che rimane intestata al venditore sino alla stipulazione del rogito notarile. 

Rogito notarile
Il passaggio di proprietà dei beni immobili dal venditore all'acquirente avviene con la stipulazione del rogito, che è un atto pubblico in forma scritta redatto da un Notaio con le formalità richieste dalla legge. Il Notaio verifica preventivamente la legittima proprietà del bene e l'esistenza o meno di ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e di ogni altro vincolo che possa pregiudicare il buon acquisto del bene. Il rogito normalmente è preceduto dal contratto preliminare (procedura che tutela entrambe le parti), ma può anche costituire l'unico atto formale previsto dalla volontà dei contraenti. Sul contratto definitivo di vendita vengono ripetuti gli accordi già sottoscritti nell'eventuale contratto preliminare, con le necessarie integrazioni. E' indispensabile che il rogito contenga i seguenti elementi:
  • dati anagrafici del venditore
  • dati anagrafici dell'acquirente
  • dati relativi alla provenienza del bene in capo al venditore
  • dati riguardanti la situazione catastale dell'immobile
  • descrizione dell'immobile e delle eventuali pertinenze
  • indicazione del prezzo
  • indicazione dei confini con altri immobili
  • accordi circa la consegna dell'immobile ed il subentro negli oneri attivi e passivi, nel caso in cui non siano contestuali al rogito.
Il rogito è redatto da un Notaio scelto dall'acquirente, che deve sostenerne l'onorario. Egli consegna ai contraenti copia dell'atto che sta per essere stipulato e ne dà lettura integrale prima della firma; è dunque importante interrompere la lettura nel caso in cui alcune parti del rogito siano incomprensibili o siano necessari chiarimenti. Infine si procede alla firma degli atti e, salvo diversi accordi, al saldo del prezzo concordato. 
Il rogito può anche essere redatto dalle parti sotto forma di scrittura privata senza l'ausilio del Notaio, il quale avrà in un secondo momento solo il compito e la responsabilità di autenticarne le firme, ma non quello di verificare il contenuto del rogito stesso; questa soluzione è assolutamente sconsigliabile, data la complessità delle leggi che regolano la materia. Al fine di rendere pubblico l'atto nei confronti di terzi, il Notaio deve poi provvedere alla registrazione del rogito presso l'Ufficio delle Entrate e alla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari. Infine il venditore, in ottemperanza alla legge antiterrorismo, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile all'acquirente deve darne comunicazione alla Questura (o al Comune, ove la Questura non abbia sede) con appositi moduli reperibili in Questura o nelle cartolerie, ma che di solito il Notaio provvede a fornire.  

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