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Il mediatore

DISCIPLINA

L'articolo 1754 del Codice Civile definisce il mediatore come "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza".
Occorre specificare che i mediatori che svolgono attività per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende rientrano nella specifica catagoria degli agenti immobiliari; essi hanno l'obbligo, per poter esercitare, di iscriversi nel Ruolo degli agenti di Affari in mediazione presso la Camera di Commercio, in quanto mandatari a titolo oneroso nel settore immobiliare.
Il mediatore può essere perciò definito come un operatore imparziale e neutrale nei confronti di soggetti che cerca di far avvicinare per il perfezionamento di un affare. Coloro che aspirano all'iscrizione al Ruolo dei mediatori devono avere i seguenti requisiti:
  • cittadinanza: gli aspiranti debbono essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri dell' Unione Europea;
  • residenza: ai fini dell'iscrizione occorre la residenza nella circoscrizione della Camera di Commercio nel cui ruolo gli interessati intendono iscriversi;
  • capacità d'agire: agli aspiranti si richiede di aver raggiunto la maggir età, di avere il godimento dei diritti civili e di essere in possesso della capacità di gestire in maniera autonoma i propri affari ed interessi esercitando diritti o assumendo obblighi;
  • requisiti morali: l'articolo 2 della Legge 39/1989 stabilisce che non possono essere iscritti al Ruolo coloro che siano stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l'economia pubblica, l'industria ed il commercio ovvero per il delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni senza autorizzazione o privi di provvista e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • preparazione culturale di base: gli aspiranti all'iscrizione al ruolo devono essere in possesso del titolo di studio di scuola secondaria di secondo grado di qualsiasi indirizzo.
Dobbiamo a questo punto dire che, una volta ottenuta l'iscrizione al Ruolo, l'interessato può iniziare a svolgere l'attività su tutto il territorio nazionale; tuttavia l'esercizio della mediazione è incompatibile con gli impieghi pubblici salvo che l'interessato svolga l'attività in part-time non superiore al 50%. Inoltre, ai sensi della Legge n.57 del 2001, articolo 18, l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali.

LA PROVVIGIONE

La Legge n.39 del 1989 introduce due aspetti importanti relativamente al compenso del mediatore e cioè che:
  • la provvigione spetta soltanto agli agenti di affari in mediazione iscrittial Ruolo. Pertanto chi esercita l'attività abusivamente ed ha indebitamente percepito la provvigione è tenuto a restituirla;
  • in mancanza di apposita pattuizione diretta a stabilire la misura della provvigione o la proporzione in cui debba gravare su ciascuno dei contraenti, è competente a decidere su tali questioni la Giunta della Camera di Commercio dopo aver acquisito il parere della Commissione provinciale.
Il diritto alla provvigione ed al rimborso delle spese

Il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui le parti concludono l'affare e tale conclusione avviene per effetto dell'intervento del mediatore. A tal proposito occorre precisare alcuni aspetti fondamentali:
  • per il conferimento dell'incarico al mediatore non è richiesta alcuna forma specifica, di conseguenza è sufficiente che le parti si avvalgano dell'opera del mediatore e che il suo intervento sia determinante per la conclusione dell'affare;
  • nulla è dovuto al mediatore a titolo di provvigione, anche se questi ha svolto lavoro intenso e scrupoloso, se l'affare non si conclude;
  • se l'affare si conclude, ma poi le parti per loro ragioni decidono successivamente di non dare ad esso esecuzione, al mediatore spetta comunque la provvigione;
  • l'affare può essere concluso con l'intervento di un solo mediatore o di più mediatori; in tal caso a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione totale.
Il mediatore ha diritto alla mediazione da ciascuna delle parti: la percentuale della mediazione e la proporzione in cui questa è a carico di ciascuna delle parti, in mancanza di pattuizione, sono determinate secondo gli usi e consuetudini locali, che possono essere reperite presso le Camere di Commercio. Il diritto alla provvigione "scatta" nel momento in cui le parti si mettono d'accordo, ovvero si concretizza con l'accettazione della proposta d'acquisto e nel momento in cui l'accettazione della proposta è notificata all'altra parte: nella pratica, però, molto spesso l'agenzia immobiliare si fa saldare al compromesso.

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